26日，深圳市住房和建设局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（以下简称“意见”）通知。本次政策聚焦城市更新项目的全流程规范，意见内容提及建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。
业内专家表示，至此，一线城市均明确对建立房票制度的探索，将提振市场对城市更新项目的信心；城市更新已从单纯的物理空间改造向“业态升级+功能活化+数智赋能”的综合治理转变，有助于打造宜居、韧性、智慧城市住房体系。
房票吸引社会资本介入项目 提振市场对城市更新项目的信心
意见通过“控新增、促存量、优规划、降成本、防风险”五大路径，推动深圳城市更新向“精准提质”转型。意见在推动多元化安置补偿方面，提及“建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径”。
“据此，四个一线城市均已明确对房票制度的探索。这是全国城中村改造以及货币化安置中的重要事件，具有非常重要的市场意义。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从动拆迁的角度看，购房者往往会在“资金”和“房源”两方面做选择，一线城市房价坚挺向好，自然会增强购房者“持房票选房”的意愿，进而有助于增强房票的吸引力、发挥更好的政策工具效应。
中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，房票限定用于购买政府指定的商品房、保障性住房，直接引导拆迁补偿资金流入楼市。短期来看，房票政策通过“定向购房”模式，可快速消化商办及滞销住宅库存。另外，政策允许第三方接盘烂尾项目，房票可作为补偿工具吸引社会资本介入，激活旧改停滞项目，将有效提振市场对城市更新项目的信心。
城市更新向“业态升级+功能活化+数智赋能”的综合治理转变
大力实施城市更新是2025年全国住房城乡建设工作重点内容之一。
“伴随着我国城市发展进入了以提质增效为主的新阶段，城市更新的内涵、目标与方式均发生了巨大变化。”中央财经大学商学院金融与财务管理系主任、数据管理研究中心主任张光利副教授接受记者采访时表示，城市更新已从单纯的物理空间改造向“业态升级+功能活化+数智赋能”的综合治理转变，城市更新应与城市现代化治理融合在一起进行讨论。
近日，住房城乡建设部发布了第二批城市更新典型案例集（以下简称“案例集”），总结推广城市更新好经验好做法好案例，为更多城市更新项目明确了方向。
3月9日，住房城乡建设部部长倪虹说，2019年以来全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个。记者研究案例集中的城镇老旧小区改造类案例发现，这些案例通过升级物业系统更智慧、实施零碳技术更环保、引入社会资本更高效、先体检再更新更规范等实践，提高了城市更新项目的可持续性，对于激发区域活力、拉动投资起到积极作用。
如重庆市江北区塔坪片区老旧小区改造项目针对老旧小区边界模糊、与市政环境密不可分的普遍现状，将住宅、社区商业、市政道路、街区纳入“大物业”范畴，引入物业服务公司打造“街区物业”模式，依托智慧物业系统提供集约化服务；如北京市平谷区南小区等老旧小区综合整治项目，在建筑墙面安装BIPV光伏幕墙，年发电量约4600千瓦时，实现公区照明自给自足，宣传近零碳理念，该项目还充分发挥政府资金的引导作用，最大程度提升社会资本参与度，社会资本投资占比达33%；再如湖南省长沙市百川里片区老旧小区改造项目，创新社区、小区维度的城市体检指标体系，全面摸排片区内36个涉改老旧小区的基本情况、存在问题、群众改造意愿和筹资能力，并形成城市体检评估报告。
正如张光利说，城镇老旧小区改造是城市更新的重要组件，也是提升城市居住价值、满足居民居住需求升级的重要民生项目，短期看可拉动房地产销售及关联产业，长期则有助于打造宜居、韧性、智慧城市住房体系。
低碳高效、自然共生 城市更新部署方向更明确
谈到未来城市更新工作的部署方向，张光利说，其中一个重要方向就是低碳与绿色，未来城市规划将深度融入低碳与绿色发展理念，核心方向包括：空间结构优化，通过紧凑型城市布局和TOD模式（以公共交通为导向的开发）减少交通碳排放；绿色基建普及，推广海绵城市、垂直绿化和分布式能源系统；产业生态转型，建设零碳园区并推动工业用地循环利用；智慧技术赋能，利用数字孪生和AI算法优化资源管理。政策层面需强化碳评估制度，激励可再生能源应用，并通过社区参与培育低碳文化，最终构建“低耗高效、自然共生”的城市系统，实现气候变化应对与高质量发展的协同。
除了更重视科技含量高的“硬产业”如新能源汽车、AI等，建诚智库首席研究员何田认为，城市更新还应该从人的角度出发，在教育、养老等方面给予支持，围绕老百姓日常消费开展工作。很多老厂房改造如果能够更好地匹配文化消费、动漫、居住公寓等形态，能获得更好的发展。
至于城市更新数智化管理，何田说，这属于成本管控层面，随着老龄化社会的到来，建筑施工、物业管理等方面，借助AI等新兴技术，既能提高管理效率、降低人工成本，又能给广大居民、业主、产业提供更好服务支撑，可以给予更多关注。（新华财经 高婷） |
